Comisión Comunal

Ordenanzas Nº 651

NORMATIVA PARA NUEVAS URBANIZACIONES Y LOTEOS

VISTO :

las normativas aisladas y desactualizadas que posee la Comuna de San Jerónimo Sud respecto a la necesaria regulación de los nuevos emprendimientos urbanísticos; y

CONSIDERANDO :

que la elaboración y actualización del régimen de nuevas urbanizaciones respecta a cada comuna;

     que la comuna de San Jerónimo Sud considera de vital importancia establecer un proceso serio para el seguimiento, control, elaboración e implementación de nuevas normativas urbanísticas, adoptando la organización que resulte más efectiva para tal fin;

     que resulta necesario actualizar y homogeneizar las normativas comunales existentes referentes a la urbanización, loteos y subdivisiones de tierras en la jurisdicción comunal;
     
     que el tema fue tratado y aprobado en reunión de la Honorable Comisión Comunal según consta en Acta Nº 02/2018;

ARTICULO 1º: LOTEOS CON FINES DE URBANIZACIÓN RESIDENCIAL: Se entiende por "loteos con fines de urbanización residencial" a las propuestas de subdivisiones o parcelamientos del territorio que impliquen apertura de calle, destinado a usos residenciales o actividades compatibles. Los nuevos loteos no podrán exceder del diez por ciento (10%) del área urbanizada, no otorgándose aprobaciones posteriores mientras que dicho loteo no se haya incorporado al área urbanizada y tenga una ocupación efectiva del treinta por ciento (30%).

ARTICULO 2º: EXIGENCIAS: Se requerirá en las nuevas urbanizaciones con carácter obligatorio las siguientes obras de infraestructura o servicios y mejoras:
1. Accesos pavimentados en las colectoras y calles de acceso que conecten con las vías de comunicación próximas y el resto de la localidad.
2. Calles públicas: como mínimo todas las calles públicas que conformen la nueva urbanización deberán contar con el siguiente paquete estructural e infraestructura:
2.1. Cordón Cuneta de Hormigón monolítico H25. Perfil tipo con losa de 0,70 m por 0,15 m de espesor y cordón tipo de 0,15 m de alto por 0,15 m de ancho superior.
2.2. Subrasante de Suelo Cemento en 20 cm de espesor, con un 3% de Cal Útil Vial y con un sobre ancho de 20 cm a cada lado de donde deben apoyar los cordones.
2.3. Estabilizado de Suelo Cemento en 20 cm de espesor, ejecutados en 2 capas de 10 cm cada una. Con la siguiente Fórmula de Obra: Suelo seleccionado + Cemento 3%, vibro compactado. La primera capa de estabilizado tendrá un sobre ancho suficiente como para apoyar el Cordón Cuneta.
2.4. Carpeta Asfáltica en caliente en 5 centímetros de espesor. Para el supuesto de no ser requerida la carpeta asfáltica, y de ser construida por la Comuna, el costo de la misma será soportado por los titulares de los lotes y/o loteador o urbanizador como contribución de mejoras comunal.
2.5. Badenes de Hormigón monolítico H25 de 1,40 m de ancho (70 cm a cada lado de la línea de agua) y 20 cm de espesor.
Las calles deben estar todas pavimentadas y con cordón cuneta y en ningún caso deberán tener un ancho menor de 20 metros entre líneas de edificación; salvo para el caso de las calle denominadas "cortadas".
3. Veredas de material en todas las manzanas de 1,20 metros de ancho mínimo, con rampas en las esquinas o según la disposición comunal vigente.
4. Servicios de drenajes pluviales: acequias, canales y/o entubamientos según lo que corresponda en cada caso, según el estudio hídrico correspondiente.
Comprende obras de zanjeo, alcantarillado, tendido de conductos y obras complementarias necesarias para asegurar el correcto escurrimiento de las aguas pluviales en la Urbanización, ya sean esta agua provenientes del área a urbanizar, o que escurriendo por la misma provengan de zonas aledañas y deban desaguar en terrenos de terceros.
Este desagüe continuará hasta un lugar adecuado a juicio de Dirección de Hidráulica del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia de Santa Fe, de modo de asegurar un correcto escurrimiento, debiendo, si es necesario, demolerse y reponer alcantarillas y otras obras de arte que no correspondan en diámetro y/o corta a tal fin.
El sistema de drenajes pluviales dentro del área de la urbanización deberá ser de naturaleza mixta (escurrimiento libre de mas conductos) cuando las dimensiones de la urbanización así lo requieran.
Los primeros 400 metros de escurrimiento pueden realizarse a través del cordón cuneta, con pendiente mínima de 2 por mil, posteriormente se colocarán alcantarillas de captación, que deriven en conductos enterrados.
En la conducción a través de conductos se trabajará con pendiente mínima de 3 por mil, y tapada mínima de 0,80 metros, los caños se colocarán debajo de la calzada (no en vereda) y se intercalarán "cámaras de limpieza" en calzada, para los cambios de dirección de la cañería, y cuando las longitudes de los conductos superen los 120 metros.
Las dimensiones de alcantarillas, conductos y pendientes a utilizar surgirán de cálculo Hidráulico.
5. Servicio de agua potable, tendido de red y construcción de planta potabilizadora y de bombeo para la prestación del servicio, según corresponda en cada caso, quedando supeditado su aprobación y control de la empresa prestadora del servicio.
6. Red de desagües cloacales: los proyectos que ingresen cuando la planta urbana cuente con desagüe cloacal con tendido previo a la pavimentación de calles, para futura conexión a red troncal según factibilidad zonal.
Asimismo, de ser necesario deberán construir planta elevadora y de tratamiento conforme requerimiento y aprobación del organismo competente. En el caso que la construcción de red de desagües cloacales no sea requerimiento, deberán solicitar a los organismos competentes (Comuna y/o Secretaría de Medio Ambiente Provincial del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente) las especificaciones necesarias para la evacuación de desagües cloacales y pluviales domiciliarios (por ejemplo biodigestores, lechos nitrificantes, etc.) a fin de minimizar el impacto ambiental, debiendo transmitir en forma fehaciente dichas especificaciones a los compradores de lotes.
7. Alumbrado público y red de baja tensión domiciliaria, aprobado por la Empresa Provincial de la Energía; sin perjuicio ante la exigencia por parte de la mencionada Empresa de la construcción de una Subestación transformadora, en caso que aquella fuera necesaria por las dimensiones del loteo. El tendido aéreo deberá estar soportado por postes de Hormigón Armado, no pudiendo utilizarse para ningún fin postes de madera. El alumbrado público deberá estar proveído de energía eléctrica por la EPE, quedando a consideración de la Comisión Comunal el tipo de sistema de iluminación a instalar.
8. Tendido de gas natural y red domiciliaria, aprobado por la prestadora del servicio, pudiendo la autoridad comunal excepcionar esta exigencia cuando las circunstancias particulares del caso lo permitan.
9. Gestión e infraestructura para instalación de redes telefónicas, cable e Internet, preferentemente con tendido subterráneo, según disposición local vigente.
10. Arbolado urbano, según disposición comunal.
11. El nivel de los lotes deberá ser superior a la cota "cero" y/o nivel de calle circundante, según corresponda, sin perjuicio de exigir los estudios de riesgo hídrico para casos en que la cota deba tener un nivel especial.

ARTICULO 3º: CONDICIONES CONSTRUCTIVAS: Las obras detalladas en el artículo anterior se realizarán de conformidad con los planos y detalles especificados en el Proyecto, respetando los aspectos paisajísticos y medioambientales de la Comuna, según normativa vigente, con materiales de primera calidad y bajo la supervisión del Área de Obras Públicas Comunal u Órgano correspondiente. Previo a cualquier trabajo o aprobación del proyecto, el loteador deberá presentar el estudio de factibilidad de todos los servicios antes citados emitidos por la autoridad competente que corresponda en cada caso.

ARTICULO 4º: CONSTRUCCIÓN DE LAS OBRAS: Todas las obras de infraestructura correrán por cuenta y cargo del loteador y tendrán un plazo de ejecución de hasta doce (12) meses, contados desde la fecha de aprobación provisoria del loteo. Este plazo podrá ser extendido por resolución fundada de la Comuna a pedido del desarrollador y en función de la complejidad de las obras a construir. Las obras una vez concluidas serán cedidas a los organismos o empresas responsables de la prestación de cada servicio. El plazo será establecido por la Comuna según las características de cada proyecto.

ARTICULO 5º: Se requiere que en la entrada de la nueva urbanización se instale, a cargo y costa del loteador, un cartel indicador de 5 metros de alto por 7 metros de ancho, con letras no inferiores a 50 cm. de altura, con la siguiente inscripción: "La Comuna de San Jerónimo Sud solicita a todos los futuros adquirentes de lotes de la presente urbanización que se hagan presentes en la Sede de la Comuna a los fines de ser debidamente informados de las características urbanísticas y obligaciones comunes a todos los loteos y adquirentes de lotes. Atte."

ARTICULO 6º: RESPOSABILIDAD DEL LOTEADOR: El loteador será económicamente responsable por un término de diez (10) años, contados desde la fecha de aprobación definitiva del loteo o urbanización de cualquier desperfecto, rotura o deterioro de las obras de infraestructura construidas a su cargo y que se originen por fallas técnicas en su construcción o por la utilización de materiales de baja calidad o defectuosos; quien tendrá a su cargo rehacer las obras en cuestión en cumplimiento del proyecto original, sin perjuicio de las sanciones administrativas que pudieran corresponderle por los inconvenientes ocasionados y la gravedad del caso. Ante posibles daños y perjuicio a propietarios y terceros como consecuencia de las falencias antes citadas, la responsabilidad será exclusiva del loteador.

ARTICULO 7º: SUBDIVISIÓN DE UNA UNIDAD PARCELARIA EXISTENTE (LOTE): En todas las áreas urbanas de San Jerónimo Sud, las medidas para los nuevos loteos y sub-divisiones de una unidad parcelaria existente (lote) serán las siguientes: Frente mínimo: 15 metros - Superficie mínima: 600 m².
1. PROYECTO MASIVO DE VIVIENDAS: Cuando se trate de un proyecto masivo de viviendas se aceptarán modificaciones, siempre que se justifiquen técnicamente y se logre un adecuado funcionamiento del agrupamiento proyectado y un mejor aprovechamiento de la infraestructura de servicio.
2. EN LOTES NO RECTANGULARES: Se admitirán las siguientes variantes: ancho promedio 15 metros, frente mínimo 10 metros y superficie mínima 600 m².
3. LOTES INTERNOS: Los lotes internos deberán tener una superficie mínima de 3200 m², con un lado mínimo de 8 metros libre de pasillos de acceso los cuales no podrán ser inferiores a 3 metros de ancho libre. En caso de un único lote interno, el ancho mínimo libre de pasillo será de 1,50 metros.
4. LOTES PARA ANEXAR A LINDEROS: Se podrán hacer lotes de medidas y superficies menores a las estipuladas, solo a los efectos de ser anexados a un lindero, debiendo quedar el remanente con las medidas y superficies exigidas.
5. FLEXIBILIDAD: En caso de subdivisión de un inmueble en más de dos lotes, el 33% de los mismos podrán tener medidas y superficies menores a las estipuladas en un 10%.
6. SITUACIONES DE HECHO: En caso de divisiones de inmuebles constituidos por dos o más unidades habitaciones construidas con comprobación Comunal, se lo considerará como "situación de hecho". Todas las situaciones de hecho que no queden comprendidas dentro de los mínimos exigidos, deberán ser comunicadas a la Comisión Comunal para su tratamiento, resolviendo el rechazo o aprobación por Ordenanza de este cuerpo, previa solicitud del interesado. En todos los casos privará el criterio de evitar la subdivisión indiscriminada y especulativa de la tierra urbana. La Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento y/o la Comisión Comunal, no darán permiso de edificación a toda solicitud de construcción de viviendas que transforme en una situación de hecho algo contrario a lo estipulado por Ordenanza, salvo que el propietario deje expresa constancia que en el futuro cualquier modificación se operará bajo el régimen de propiedad horizontal.
7. LOTES DE ESQUINA: Los lotes de esquina deberán dejar una ochava que tendrá las siguientes medidas en función de los ángulos que formen las líneas de edificación:
Hasta 30º. . . . . . . . . . . . . 2,50 m.
De 30º a 35º. . . . . . . . . . . . . 3,00 m.
De 35º a 40º. . . . . . . . . . . . . 3,50 m.
De 40º a 45º. . . . . . . . . . . . . 4,00 m.
De 45º a 50º. . . . . . . . . . . . . 4,50 m.
De 50º a 60º. . . . . . . . . . . . . 5,00 m.
De 60º a 70º. . . . . . . . . . . . . 5,50 m.
De 70º a 100º. . . . . . . . . . . . . 6,00 m.
De 100º a 110º. . . . . . . . . . . . . 5,50 m.
De 110º a 120º. . . . . . . . . . . . . 5,00 m.
De 120º a 180º. . . . . . . . . . . . . 0,00 m.
La ochava se considerará como una servidumbre administrativa a perpetuidad a favor de la Comuna y no deberá descontarse de la superficie del inmueble.

ARTICULO 8º: CLASIFICACIÓN DE LOS LOTEOS: Por su ubicación dentro del distrito o jurisdicción, los loteos podrán ser:
a)     LOTEO RESIDENCIAL EN EL ÁREA URBANIZADA: Serán aquellos de uso residencial, que por ubicación estén comprendidos o en condiciones de comprenderse en el área urbanizada, de acuerdo a las prescripciones de este reglamento.
b)     LOTEO RESIDENCIAL DE FIN DE SEMANA: Serán los destinados al uso recreativo o de descanso.
c)     LOTEO PARA QUINTAS: Serán los destinados al uso hortícola y orientado a la producción de frutas, hortalizas y verduras.
d)     LOTEO PARA INDUSTRIAS: Serán los destinados al establecimiento de industrias o parques industriales y dirigidos a la promoción y correcta ubicación de las industrias.
e)     NUEVO NÚCLEO URBANO: Cuando se trate de un loteo de tipo residencial generado por la radicación de una industria de importancia o un proyecto de inversión pública o privada que implique la necesidad de radicar familias en forma permanente, que requieran la consecuente prestación de servicios y equipamiento y que estén ubicados a más de 10 km. del área urbanizada, será considerado como nuevo centro urbano y para su aprobación se consultará a los organismos provinciales competentes.
f)     LOTEO PARA GALPONES, TINGLADOS Y COBERTIZOS: Serán los destinados a talleres, pequeñas industrias no contaminantes, depósitos, etc., en un todo de acuerdo con las Reglamentaciones y Ordenanzas vigentes.

ARTICULO 9º: DIMENSIÓN DE LOTES RESIDENCIALES EN EL ÁREA URBANIZADA: Para los lotes residenciales en el área urbanizada, el tamaño mínimo de los lotes será de 600 m² de superficie, con un frente mínimo de 15 metros y un fondo mínimo de 40 metros. Cuando se trate de un proyecto masivo, se aceptarán modificaciones, siempre que se justifique técnicamente y se logre un adecuado funcionamiento del agrupamiento proyectado y un mejor aprovechamiento de la infraestructura de servicios. Estas modificaciones están sujetas a la aprobación de la autoridad Comunal.

ARTICULO 10º: DIMENSIÓN DE LOTES RESIDENCIALES DE FIN DE SEMANA: Para los loteos residenciales de fin de semana, se requerirá que los mismos estén sobre áreas de interés turístico o en zonas definidas por ordenanzas como áreas afectadas a dicho uso. Las dimensiones mínimas de los lotes serán de 800 m² y frente mínimo de 20 metros, y un fondo mínimo de 40 metros.

ARTICULO 11º: DIMENSIÓN DE LOTES PARA QUINTAS: Para los loteos destinados a quintas, las parcelas deberán tener una superficie mínima de 10.000 m², con frente mínimo de 50 metros. Esta medida podrá variar de acuerdo a lo que se establezca como "unidad económica" por parte de los organismos provinciales responsables.

ARTICULO 12º: DIMENSIÓN DE LOTES INDUSTRIALES: Para los loteos destinados a industrias, los mismos responderán a proyectos especiales destinados a la promoción industrial y deberán estar ubicados en relación al área de residencia, a sotavento de los vientos dominantes. Este tipo de implantación deberá estar fundada en todos los casos, en estudios especiales que garanticen la salud y seguridad de los habitantes.
Se requerirá que los mismos estén sobre áreas o en zonas definidas por ordenanzas como áreas afectadas a dicho uso.

ARTICULO 13º: DIMENSIÓN DE LOTES PARA GALPONES, TINGLADOS Y COBERTIZOS: Estos deberán estar situados en zonas aprobadas o definidas por la Autoridad Comunal, siendo la superficie mínima de 1000 m², con un frente mínimo de 20 metros y un fondo mínimo de 40 metros.

ARTICULO 14º: LOTEOS ADYACENTES A RUTAS, FERROCARRILES, CANALES, RIOS, ARROYOS O LAGUNAS: Los loteos adyacentes a rutas, ferrocarriles, canales, ríos, arroyos o lagunas, deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a)     A ambos márgenes de las trazas de las rutas primarias y secundarias provinciales o nacionales, se dejará una franja de 20 metros para el trazado de una calle colectora, de modo de evitar los accesos directos a las rutas.
b)     A ambos lados de las zonas ferroviarias deberá dejarse un camino de 30 metros de ancho en las zonas rurales y de 20 metros de ancho en las áreas urbanas, para uso público.
c)     A ambos lados de los canales, deberá dejarse una franja de 20 metros de ancho para caminos de acceso o para el paso de máquinas de limpieza.
d)     Junto a los ríos, arroyos o lagunas, deberá dejarse una franja de 20 metros a partir de la línea de ribera, determinada por el organismo estatal correspondiente. Esta franja será utilizada para forestación, trazado de caminos costeros o de paso de máquinas de limpieza.

ARTICULO 15º: ESPACIOS VERDES: Todo proyecto de loteo que sea o exceda en su superficie los 10.000 m² deberá afectar como mínimo un 10% de la superficie total que se subdivide, para espacio verde de uso público y comunitario, aparte de los espacios que se establezcan con destino a equipamiento comunitario, calles, avenidas o pasajes de uso público, en cumplimiento de lo normado por el Decreto N° 7317/67 y con el siguiente destino:
1. Recreación (parques, plazas, áreas deportivas, etc.): 9%
2. Área social: 1%
Las áreas reservadas en los apartados 1 y 2 del presente artículo, se ubicarán en la zonificación específica que deberá figurar en el proyecto de aprobación Comunal.

ARTICULO 16º: SUELO PARA EQUIPAMIENTO COMUNITARIO: De la superficie total que subdivide, el loteador deberá ceder a la Comuna, además del porcentaje dispuesto para espacio verde de uso público, zonas reservadas para uso y equipamiento comunitario o para la venta, en los siguientes porcentajes, según las diferentes áreas:
1. Cesión para uso y equipamiento comunitario:
1.1. Educación pública en todos los niveles: 8%
1.2. Seguridad, esquina y fácil acceso: 1%
1.3. Salud, esquina y fácil acceso: 1%
1.4. Servicios públicos (obrador comunal): 2%
1.5. Calles y sendas públicas: 16%
1.6. Urbanizaciones de interés social: 6%
El porcentaje de tierras cedido por el emprendedor o loteador deberá totalizar el 44% y los porcentajes parciales podrán ser reformulados según el caso o situación particular, siempre y cuando se respete dicho total. Las cesiones de suelo para urbanizaciones de interés social y equipamiento comunitario podrán efectivarse, por razones fundadas y con objeto de satisfacer el interés general, en una localización diferente a la indicada por el emprendimiento, en suelo urbanizado, con accesibilidad a la vía pública y mediante acuerdo con la Comuna.
2. Reserva y venta de terrenos con destino a:
2.1. Educación privada
2.2. Áreas sociales
2.3. Áreas comerciales
Las áreas reservadas en los apartados 1 y 2 del presente artículo, se ubicarán en la zonificación específica que deberá figurar en el proyecto de aprobación Comunal.
Dicha zonificación y condiciones deberán ser informadas a los potenciales propietarios como condición previa a la compra.

ARTICULO 17º: UBICACIÓN ÁREAS DE USO Y EQUIPAMIENTO. PAGO DE TRIBUTOS COMUNALES: No se aprobará ninguna nueva urbanización donde las áreas destinadas al uso y equipamiento comunitario, y en especial las de recreación no estén ubicadas en lugares que permitan el óptimo uso de la población y reúnan los requisitos de saneamiento según normativa vigente en la comuna. Tampoco se aprobará ninguna nueva urbanización que no cumplimente debidamente el pago de tasas, contribuciones y tributos vigentes.

ARTICULO 18º: PROHIBICIÓN DE VENTA: Queda prohibida la venta de lotes sin haber acreditado el cumplimiento de la totalidad de las obras de infraestructura, servicios y mejoras exigidos en el Artículo 2° de la presente Ordenanza. La autoridad comunal no podrá autorizar venta alguna si no se acreditan las mencionadas exigencias. En el caso de ventas no autorizadas, el vendedor, propietarios y/o desarrollador soportará a su exclusivo cargo los daños que pudiera ocasionar al comprador, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan a la Comuna como consecuencia del incumplimiento señalado.

ARTICULO 19º: SANCIÓN: Las ventas efectuadas en violación a la prohibición dispuesta en la presente ordenanza hará pasible al propietario, loteador y/o desarrollador de una multa equivalente al veinte por ciento (20%) del valor de mercado del lote al momento del cobro efectivo de la multa.

ARTICULO 20º: CAUCIÓN: Para la realización de las obras de infraestructuras, servicios y mejoras requeridas, el loteador tendrá un plazo máximo que será determinado por la Comuna de acuerdo a las características de cada proyecto. Para asegurar la realización de las mismas deberá construir una garantía previa a la obtención de la aprobación provisoria de urbanización, por el monto total de las obras que resulten de lo previsto por la autoridad comunal, al tiempo estimado de finalización, de acuerdo al plazo establecido precedentemente. La misma podrá efectivarse mediante:
1.     Garantía hipotecaria sobre un inmueble distinto del que se pretenda fraccionar.
2.     Aval Bancario.
3.     Seguro de Caución: El seguro de caución deberá ser pactado con la entidad que lo otorgue por un plazo no menor a el máximo que el Artículo 4° otorga al loteador o por todo el plazo que demande la ejecución de las obras de infraestructura y/o servicios, debiendo estar la póliza endosada a favor de la Comuna.
4.      Convenio entre las partes involucradas.

ARTICULO 21º: EJECUCIÓN DE LA CAUCIÓN: En caso de que las obras de infraestructura, servicios o mejoras no se iniciaren dentro del plazo de 1 (un) año o iniciadas en este término no fueren totalmente terminadas en el plazo propuesto por el loteador, se ejecutarán las garantías.

ARTICULO 22º: CADUCIDAD DE AUTORIZACIÓN: La inobservancia por parte del loteador de los plazos fijados para el cumplimiento de las obligaciones a su cargo habilitará a la autoridad comunal al dictado de los actos administrativo de caducidad que correspondan en cada caso.

ARTICULO 23º: INSTRUMENTOS DE GESTION URBANA: En la elaboración de su Plan Urbano, en consonancia con el Proyecto de Ley de Uso del Suelo y Hábitat, y en miras a sus respectivas estrategias de expansión urbana, la Comuna podrá implementar los instrumentos de actuación o gestión urbanística que se detallan a continuación. Los mismos contribuyen a garantizar una política urbana transformadora, orientada al crecimiento armónico, al acceso al suelo urbanizado, a la sustentabilidad ambiental, a la utilización racional de los recursos naturales y a la preservación del patrimonio natural y cultural.
1. PLAN URBANO DE DETALLE: La Comuna podrá establecer normas especiales de urbanización para las áreas destinadas a programas y proyectos de hábitat, incluyendo y adecuando las normas edilicias, de división en parcelas, uso y ocupación del suelo, en tanto permitan un mejor aprovechamiento de los recursos físicos y de capital social involucrados en dichos programas y proyectos.
2. CONSORCIO URBANÍSTICO: Se entiende por Consorcio Urbanístico la ejecución de proyectos de urbanización o edificación, de manera conjunta entre la Comuna y los propietarios del suelo, instituciones u organizaciones de la sociedad civil por medio de la cual una parte aporta inmuebles de su propiedad y la otra parte ejecuta, total o parcialmente, obras de infraestructuras, de dotación de servicios y/o edificaciones. Finalizadas las mejoras, cada parte recibe como pago unidades inmobiliarias urbanizadas y/o edificadas. El valor de las unidades inmobiliarias a ser entregadas al propietario a compensar por el aporte de suelo, se corresponderá con el valor del inmueble antes de la ejecución de las obras, independientemente de lo correspondiente a contribución de mejoras comunal.
3. CONVENIO URBANÍSTICO: Se denomina Convenio urbanístico al instrumento jurídico de promoción y desarrollo que formaliza un acuerdo de voluntades celebrado entre la Administración Comunal y otras personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, con el objeto de ejecutar acciones, proyectos o planes específicos o la realización de operaciones de urbanización básica o integral tendientes a satisfacer el interés urbanístico local.
El instrumento de acuerdo deberá contener:
a)     El objetivo y las bases de actuación urbanística a desarrollar.
b)     Las metas a alcanzar dentro de los plazos establecidos.
c)     Las contraprestaciones a que se obliga cada una de las partes.
d)     Las formas de control de contenido, resultados y ejecución del mismo.
e)     El detalle de las inversiones y rentabilidades de la parte privada, así como el porcentaje de capacitación del plusvalor que le corresponda a la Comuna.
La Comuna podrá asociarse con personas físicas y/o jurídicas, públicas y/o privadas, por iniciativa de cualquiera de éstas mediante la celebración de Convenio Urbanístico.
4. REAJUSTE DE TIERRAS: Se entiende por Reajuste de Tierras al sistema de gestión asociada entre varias partes propietarias de inmuebles ubicados en un sector o área territorial de interés urbanístico y que requiere de una reconfiguración catastral para asegurar una justa distribución de cargas y beneficios entre todos los propietarios del área.
Por razón de este instrumento, los propietarios de parcelas urbanas o urbanizables en una zona determinada de interés urbanístico, transfieren su derecho de propiedad a un organismo administrador a fin que utilice y ocupe temporalmente sus inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle un plan urbanístico específico y con la obligación de redefinir, una vez concluidas las obras, las unidades catastrales resultantes y realizar las operaciones de transferencia de dominio de carácter compensatorio.
Los proyectos que demanden la utilización de este instrumento podrán ser desarrollados por grupos de propietarios asociados, a través de un plan particularizado directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado.
Este instrumento de gestión urbana podrá ser utilizado para transformación de sectores de interés urbanístico en áreas urbanas y para procesos de regularización de barrios y asentamientos irregulares.

ARTICULO 24º: DIFUSIÓN Y CAPACITACIÓN: La Comuna promoverá la difusión y capacitación sobre la implementación de las normas e instrumentos para la gestión del suelo. Dicha difusión y capacitación podrá llevarse a cabo en forma conjunta con organismos provinciales, pudiendo incorporar además a organizaciones sociales, profesionales e instituciones educativas y/o de investigación con vinculación en la temática urbanística.

ARTICULO 25º: PROCEDIMIENTO: Apruébese el procedimiento para la aprobación y ejecución de proyectos de expansiones urbanas que como "Anexo I" forma parte integrante de la presente Ordenanza.

ARTICULO 26º: Sin perjuicio de lo regulado por la presente ordenanza, la autoridad comunal tendrá la facultad de modificar y/o ampliar las exigencias de acuerdo a las características de cada nuevo loteo en particular, teniendo en cuenta las zonas, dimensiones, categorías, destinos, etc.

ARTICULO 27º: Deróguese la Ordenanza Nº 515 de fecha 18 de febrero de 2014 y toda norma anterior que se oponga a la presente.

ARTICULO 28º: Téngase la presente como Ordenanza Comunal, insértese en el Registro General de Ordenanzas con el sello oficial y publíquese.

ANEXO :

ANEXO I
ORDENANZA Nº 651
COMUNA DE SAN JERÓNIMO SUD


CIRCUITO DE PROCEDIMIENTO O PASOS PROCEDIMENTALES PARA LA APROBACIÓN DE EXPANSIONES URBANAS (RESIDENCIALES E INDUSTRIALES)


Paso 1: CONFORMIDAD DE LOCALIZACIÓN O USO CONFORME
La solicitud se recibe por Mesa de Entrada de la Comuna, se le asigna N° de trámite o expediente; se gira a la Oficina/Encargado de Obras Particulares o Asesor en Planeamiento, quien elabora informe, produce dictamen y gira a Presidente Comunal.

Paso 2: DICTADO ACTO ADMINISTRATIVO
La Comisión Comunal emite el acto administrativo de certificado de autorización de conformidad de localización o uso conforme o deniega el permiso solicitado, dictando en cada caso el acto administrativo pertinente.
La autorización tendrá una validez de doce (12) meses.

Paso 3: SOLICITUD DE APROBACIÓN PROVISORIA
El propietario o urbanizador ingresa por Mesa de Entrada Comunal copia del Certificado de Uso Conforme y toda la documentación que se detalla en el punto 2 del Manual de procedimiento. Se le asigna N° de trámite o expediente y es girado a la Oficina/Encargado de Obras Particulares o Asesor en Planeamiento, para elaboración de informe y dictamen y al Servicio de Asesoramiento jurídico, para dictamen.

Paso 4: DICTADO ACTO ADMINISTRATIVO
Con informes y dictamen de la Oficina/Encargado de Obras Particulares o Asesor en Planeamiento y del Servicio de Asesoramiento Jurídico pasa al Presidente Comunal, y será la Comisión Comunal quien efectúe el otorgamiento de la Aprobación Provisoria o adecuación de la solicitud o denegación de la misma o celebración de un Convenio Urbanístico, si correspondiere.

Paso 5: INSCRIPCIÓN CATASTRAL
Con la aprobación provisoria, el propietario o urbanizador estará en condiciones de solicitar la inscripción de mensura en la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe.
A partir de la fecha de la aprobación provisoria comienza a regir el plazo fijado para la realización de las obras de infraestructura, conforme lo estipulado en la norma urbanística o Convenio Urbanístico, según el caso.

Paso 6: VERIFICACIÓN OBRAS DE INFRAESTRUCTURA - AUTORIZACIÓN
Verificada y certificada por la autoridad comunal la realización efectiva del 70% de las obras de infraestructura aprobadas y previo dictamen de la Oficina/Encargado de Obras Particulares o Asesor en Planeamiento, se autorizará el inicio de las ventas. El vendedor deberá aclarar expresamente, tanto en su publicidad como en los instrumentos de promesas de venta, que se trata de una urbanización sujeta a aprobación comunal definitiva.

Paso 7: INSPECCIONES PERIÓDICAS
La autoridad comunal inspeccionará la obra con una periodicidad no mayor a treinta (30) días, y elaborará un informe de avance de las mismas, sin perjuicio de las inspecciones no programadas que pueda ordenar cuando las circunstancias lo ameriten.

Paso 8: EJECUCIÓN DE CAUCIÓN
En caso de que las obras de infraestructura no iniciaren dentro del plazo de un (1) año o iniciadas en este término no fueren totalmente terminadas en el plazo propuesto por el loteador, se ejecutarán las garantías del acto administrativo que lo disponga, con notificación al responsable.

Paso 9: APROBACIÓN DEFINITIVA
El propietario o urbanizador ingresará por Mesa de Entrada de la Comuna la solicitud de Aprobación Definitiva, adjuntando plano de mensura con la constancia de inscripción en la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe. No se aprobará definitivamente el loteo que adeude las tasas, contribuciones o tributos comunales pertinentes.

Paso 10: SANCIÓN DE ORDENANZA
Verificada y certificada por la autoridad comunal la realización del 100% de las obras de infraestructura construidas y previo dictamen de la Oficina/Encargado de Obras Particulares o Asesor en Planeamiento, la Comisión Comunal sancionará la Ordenanza de Aprobación Definitiva.


MANUAL DE PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE NUEVAS URBANIZACIONES RESIDENCIALES

El presente documento incluye un manual de procedimiento para la aprobación de nuevas urbanizaciones a desarrollarse en la Comuna de San Jerónimo Sud, con el objeto de optimizar los procesos de urbanización y facilitar la actividad urbanística en las comunas con menor capacidad de gestión.

MARCO NORMATIVO:
Toda subdivisión de terrenos a realizarse dentro del ejido comunal mediante la forma de urbanizaciones deberá regirse por las disposiciones que a continuación se detallan:
1.     La Ordenanza que aprueba los criterios comunes de urbanización.
2.     La Ordenanza local que aprueba el reglamento de loteo, subdivisiones y urbanización.
3.     El Decreto N° 7317/67 de la Provincia de Santa Fe que aprueba las Normas para anteproyectos de planes estructurales de desarrollo urbano y el Reglamento Tipo de Loteos y Urbanizaciones para Comunas y Municipios de la Provincia de Santa Fe.
4.     Resolución N° 292/2013 del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente de la Provincia de Santa Fe que establece la obligación de someter a categorización ambiental a las subdivisiones de inmuebles y los loteos con fines de urbanización.
5.     Ley N° 11.730 de Áreas inundables y su Decreto Reglamentario N° 3695/03.
La posición de las normas citadas precedentemente no implica un orden de prelación en la aplicación de las mismas sino complementario e integrador.
A los efectos de la implementación de este Manual se entiende por: Urbanización o Loteo, todo fraccionamiento de tierra con el fin de crear nuevos núcleos urbanos y/o ampliar los ya existentes, con ampliación o modificación de la red vial, provisión de espacios verdes y/o espacios libres para uso público y realización de determinadas obras de infraestructura de carácter obligatorio y por Espacio verde y/o espacio libre para uso público: el destinado a equipamiento comunitario y que deberá ser cedido a la comuna, conforme a lo previsto en las normas de aplicación.


PROCEDIMIENTO:
1.     CONFORMIDAD DE LOCALIZACIÓN O USO CONFORME:
Todo interesado en efectuar un loteo o urbanización deberá solicitar, previamente a cualquier otro trámite, por nota dirigida al Presidente Comunal firmada por el propietario y/o su representante legal, la conformidad de la localización propuesta, acompañada:
a)     Con un plano de ubicación, subdivisión y trazas del proyecto de loteo o urbanización, indicando los datos catastrales, dimensiones y linderos del terreno a urbanizar y su vinculación a la urbanización más próxima.
b)     Documentación que acredite la titularidad del dominio del inmueble. En caso que el titular del inmueble no sea el emprendedor, deberá presentar la documentación que acredite la vinculación de ambos.
1.1. CERTIFICADO: La autoridad competente previa inspección, en un plazo no mayor de cuarenta y cinco (45) días hábiles, emitirá un Certificado de Conformidad de Localización o Uso Conforme.
El otorgamiento del mencionado certificado no generará a favor del solicitante ningún tipo de autorización para iniciar trabajos en el terreno a subdividir, quedando éstos sujetos a la aprobación de la documentación que se exige en el presente Manual.
El Certificado de Conformidad de Localización o Uso Conforme tendrá vigencia de doce (12) meses, caducando automáticamente si durante ese período no se hubiera seguido con los trámites de aprobación previstos en las normas de aplicación.
1.2. DENEGACIÓN: La autoridad comunal puede denegar la conformidad de localización o uso conforme por razones de interés público, planificación urbanística y/o si la zona donde se encuentra localizado el terreno a lotear o urbanizar no está afectada a asentamientos para vivienda de la población y usos compatibles con ello.
Las razones enunciadas en la presente no son taxativas, pudiendo la Comuna fundar la denegación en otras particulares.
2.     PRESENTACIÓN DEL PROYECTO DE LOTEO O URBANIZACIONES:
Una vez obtenida la conformidad de localización o uso conforme, el propietario, urbanizador o desarrollador estará en condiciones de iniciar el pedido de autorización para lotear o urbanizar.

EXIGENCIAS:
2.1. PEDIDO DE AUTORIZACIÓN:
A) NOTA Y SELLADO: El propietario, urbanizador o desarrollador deberá presentar por Mesa de Entrada de la Comuna, previo pago de los sellados correspondientes, una nota dirigida al Presidente Comunal, firmada por el propietario o sus representantes legales, acompañada de la siguiente documentación técnica:
B) DOCUMENTACIÓN:
1. Título de propiedad de los terrenos o extracto extendido por escribano público.
2. Planos firmados por profesional habilitado, en tres copias de lotes y siluetas de las unidades habitacionales si las hubiera, con trazado de las vías públicas, indicando la trama vial interna y externa, demostrando su conexión e integración con la trama vial existente, conteniendo balance de superficie y discriminando las áreas útiles a dividir, las áreas para espacios verdes públicos y las áreas para equipamiento comunitario, si correspondiere. Si las superficies de calles a incorporar al dominio comunal no estuvieran liberadas al uso público, el propietario deberá efectuar las obras de desagüe pluviales de acuerdo a las indicaciones y directivas de la autoridad comunal.
3. Planos con costas de nivel de terreno y su relación con los desagües existentes.
Los mencionados planos deben ajustarse en tamaño y forma a los requisitos exigidos por el Departamento Topográfico de la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe.
4. Factibilidad hídrica otorgada por la Secretaría de Aguas del Ministerio de Aguas, Servicios públicos y Medio Ambiente, dictamen que resultará vinculante.
5. Certificados de factibilidad de servicios de aguas, cloacas, energía eléctrica y gas, si correspondiere, expedidos por cada una de las empresas públicas o privadas o cooperativas prestadoras de dichos servicios, respectivamente.
6. Plano de conjunto de la red vial incluyendo:
a.     Planialtrimetría y curvas de nivel del sector, incluyendo anchos, espesor y flechas de calzadas, cordón cuneta y/o pavimento. En calles perimetrales el cordón cuneta deberá ejecutarse a ambos lados de la misma.
b.     Cotas de niveles y dirección de escurrimiento de aguas superficiales. El proyecto de desagües debe ser tal que no perjudique ni provoque estancamientos de aguas con zonas adyacentes a la urbanización.
c.     Solución de desagües terminales, evitando crear sectores o punto críticos de concentración de aguas superficiales y asegurando su fácil escurrimiento posterior. Indicación de punto final de evacuación de las aguas.
d.     Proyecto completo del distribuidor de tránsito en el caso de accesos sobre avenidas principales y/o rutas provinciales o nacionales, visado por la Dirección Provincial de Vialidad o Dirección Nacional de Vialidad, según corresponda.
7. Plano de Alumbrado Público incluyendo:
Planos, cálculos de secciones, ubicación, tipo, altura, estudio lumínico de artefactos adoptados, diagramas y planillas de caídas de tensión por tramos y extremos de líneas, columnas y conductores, equipos de medición y tableros de comando, todo de acuerdo a las normas técnicas para la confección y ejecución de proyectos de alumbrado público.
8. Plano de tendido eléctrico para la provisión domiciliaria.
9. Plano de arbolado urbano, respetando los criterios establecidos por la Comuna, detallando especie, tamaño y ubicación.

C) GARANTÍA DE CAUCIÓN efectivizada conforme normativa comunal vigente.
2.2. TRÁMITE DE APROBACIÓN. Emitido el dictamen de la Dirección u Oficina con competencia de la Comuna, se dará inicio al trámite de aprobación de los planos del proyecto de loteo o urbanización, de ajustarse el mismo a la normativa vigente y al cumplimiento obligatorio de todos los requisitos de infraestructura establecidos.
2.2.1. El expediente de cesión de calles será elevado para aprobación por parte de la Comisión Comunal de acuerdo a las disposiciones vigentes.
2.2.2. APROBACIÓN PROVISORIA: Una vez cumplimentada la presentación de la documentación establecida en el Punto 2.1. b) que antecede, se otorgará la "Aprobación Provisoria".
La Comisión Comunal extenderá la Aprobación Provisoria que se adjuntará al expediente en trámite.
A partir de la fecha del otorgamiento de la Aprobación Provisoria comenzará a regir el plazo para cumplimentar, si no existieran en el lugar del loteo o urbanización:
a. Apertura de calles, abovedamiento, cordón cuneta y estabilizado o pavimentadas en un 100% de su extensión (no menos del 80% en cemento y máximo de 20% en asfalto en caliente en sectores menos transitados), según disposición comunal.
b. Alumbrado público (según especificaciones técnicas de obras públicas) y red de baja tensión domiciliaria.
c. Veredas básicas de material en todas las manzanas de 1,20 metro de ancho mínimo, y con rampas en las esquinas.
d. Servicios de drenajes pluviales: acequias, canales y/o entubamientos según lo que corresponda en cada caso.
e. Servicio de agua potable, tendido de red y construcción de planta potabilizadora y de bombeo para la prestación del servicio, según corresponda en cada caso, quedando supeditado su aprobación y control de la empresa prestadora del servicio.
f. Red de desagües cloacales con tendido previo a la pavimentación de calles, para futura conexión a red troncal según factibilidad zonal y planta elevadora y de tratamiento conforme requerimiento y aprobación del organismo competente.
g. Alumbrado público y red de baja tensión domiciliaria, aprobado por la Empresa Provincial de la Energía.
h. Tendido gas natural y red domiciliaria, aprobado por la prestadora del servicio.
i. Gestión e infraestructura para la instalación de redes telefónicas, cable e internet, preferentemente con tendido subterráneo.
j. Arbolado urbano.
El nivel de los lotes deberá ser superior a la cota "cero", o nivel de calle circundante.
2.2.3. INSCRIPCIÓN DE MENSURA: Con la inscripción provisoria el propietario o urbanizador estará en condiciones de solicitar la inscripción de mensura en la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe.
2.2.4. APROBACIÓN DEFINITIVA:
2.2.4.1. SOLICITUD DE APROBACIÓN DEFINITIVA: Concluidas las obras de mejoras, a juicio de la autoridad comunal competente, el propietario o urbanizador podrá solicitar la aprobación definitiva, adjuntando copia de mensura con la constancia de inscripción en la Dirección General de Catastro de la Provincia de Santa Fe.
2.2.4.2. SANCIÓN DE LA ORDENANZA COMUNAL: La aprobación definitiva se otorgará con la sanción de la ordenanza comunal quedando debidamente habilitado el loteo o urbanización.

San Jerónimo Sud, 30 de enero de 2018.

FIRMANTES :

CIANCIO HORACIO WALTER ( Presidente Comunal )

SAVINO CLAUDIO ALBERTO ( Secretario Administrativo )

SAN JERONIMO SUD, 30 de Enero de 2018


Volver al Inicio